В последние годы интерес к недвижимости в Германии неустанно растёт, что обусловлено восприятием немецкого рынка недвижимости в качестве безопасного и высоко капитализируемого способа вложения собственных сбережений и, что самое важное, он действительно таковым является.
Наиболее популярными объектами инвестиционной деятельности на сегодняшний день являются офисные помещения, торговая и гостиничная недвижимость.
Купля-продажа недвижимости в Германии
I. Подготовка к сделке
Принимая решение о приобретении в собственность недвижимого имущества, необходимо убедиться в его благонадежности, путем проведения комплексной экспертизы (Ankaufsprüfung), включающей в себя пять основных этапов:
- Юридическую экспертизу (Проверка данных земельного кадастра, уточнение наличия обременений, страхования);
- Техническую экспертизу (Анализ технического состояния и качества объекта, необходимых затрат на содержание и эксплуатационные процедуры)
- Экологическую экспертизу (Проверка объекта на наличие загрязненных участков, опасных для здоровья материалов и соблюдение требований по охране окружающей среды);
- Налоговую экспертизу (Выявление налоговых рисков);
- Финансовую экспертизу (Оценка имущества и рисков).
Ankaufsprüfung проводится с привлечением экспертов. Продавец, в свою очередь, при передаче недвижимости должен подтвердить и гарантировать, что он является собственником, имущество не имеет других обременений, за исключением тех, которые были озвучены, ему не известен факт причинения ущерба окружающей среде.
В случае сокрытия какой-либо информации, покупатель вправе расторгнуть договор по причине умышленного введения в заблуждение.
II. Порядок оформления сделки
Договор купли-продажи коммерческой недвижимости составляется в письменной форме и, по общему правилу, включает в себя следующие положения:
– Точное описание коммерческого недвижимого объекта, включая обременения (сервитуты), если таковые имеются;
Недвижимость должна быть четко идентифицирована. В договоре должны быть указаны данные позволяющие установить имущество, подлежащую передаче покупателю.
– Сведения о предварительной записи в поземельном кадастре (Vormerkung);
Именно Vormerkung защищает покупателя от распоряжений, которые продавец принимает в отношении имущества в период между подписанием и закрытием сделки;
– Цену приобретаемого или продаваемого недвижимого имущества;
– Условия и порядок оплаты;
– Дату передачи прав пользования и распоряжения имуществом;
Согласно обычаям делового оборота, учитывая, что внесение записи о передаче прав собственности в земельную книгу может занять несколько месяцев, стороны предварительно договариваются о том, что покупатель, после уплаты покупной цены, может пользоваться недвижимым имуществом так, как если бы он был законным его владельцем, несмотря на отсутствие правового титула.
– Положения, касающиеся ответственности продавца и покупателя, ограничения ответственности, пороговых значений и лимитов.
К договору прикладывается доверенность, выданная на действующего нотариуса, уполномочивающая его подать необходимые документы в земельный кадастр (Grundbuchamt beim Amtsgericht) от имени сторон.
Купля-продажа акций компании, владеющей недвижимым имуществом, имеет свои особенности. В данном случае внесение записи о передаче прав собственности на объект недвижимого имущества не требуется, так как собственник остаётся неизменным.
На предварительном этапе заключения сделки купли-продажи коммерческой недвижимости, между покупателем и продавцом также может подписываться письмо о намерениях (Absichtserklärung). Несмотря на то, что данный документ не носит обязательный характер, его составление обеспечивает ясность в отношении ключевых элементов сделки и носит в некотором роде обеспечительный характер, предотвращая одностороннее отклонение от договоренности, изложенной в письме.
III. Закрытие сделки
Основным документом, удостоверяющим свершенную сделку является договор купли-продажи коммерческого недвижимого имущества, заключаемый в присутствии нотариуса. Право собственности на имущество переходит к новому покупателю после внесения записи об этом в земельную книгу, которая, в свою очередь, может быть сделана только после уплаты государственной пошлины и налоговых сборов.
IV. Налогообложение сделки купли-продажи недвижимости
Приобретение недвижимости в Германии облагается налогом на передачу недвижимого имущества (Grunderwerbsteuer (GrESt), ставка которого варьируется в зависимости от земли, на территории которой расположено приобретаемое имущество:
Баден-Вюртемберг: 5%.
Бавария: 3,5%.
Берлин: 6%.
Бранденбург: 6,5%.
Бремен: 5%.
Гамбург 4.5%.
Гессен: 6%.
Мекленбург-Передняя Померания: 5%.
Нижняя Саксония: 5%.
Северный Рейн-Вестфалия: 6.5%.
Рейнланд-Пфальц: 5%.
Саар: 6,5%.
Саксония: 3.5%.
Саксония-Ангальт: 5%.
Шлезвиг-Гольштейн: 6,5%.
Тюрингия: 6,5%
Налогообложению по налогу на передачу недвижимого имущества также подложат сделки по приобретению доли (не менее 95%) компании, владеющей коммерческой недвижимостью. Сделки по приобретению акций таких компаний подлежат жесткому контролю со стороны государства, в целях противодействия уклонению от уплаты налогов.
Дополнительно, наряду с GrESt, оплате подлежит поземельный налог (Grundsteuer), эффективная ставка которого может составить от 0,8 до 2,8%. Grundsteuer начисляется 1 января каждого года и основывается на стоимости имущества.